監修者斎木 守

住宅省エネアドバイザー／第二種電気工事士／しろあり防除士 三重県出身。学生時代は長野県で農業・畜産を学び、地域のコミュニティ活動にも積極的に参加。寒さには人一倍敏感で、自身も松本市で築30年の木造住宅に暮らし、経験を踏まえて長野県の断熱性能向上を支援しています。YouTube「テオリアチャンネル」でも活躍中。新築・リフォームを含め、これまでに1,800棟以上の断熱工事に携わっています。

中古住宅リフォームは、キッチンや内装など「見える部分」から手を付けたくなりますが、満足度を左右するのは住み心地です。
中古住宅は一棟ごとに状態が違い、断熱・気密・湿気など性能のばらつきが大きいため、順番を誤ると「きれいになったのに寒い」「夏は2階が暑い」と後悔しやすくなります。
この記事では、性能（断熱）を軸に、失敗しないリフォームの優先順位と進め方を整理します。

中古住宅リフォームの全体像

中古住宅は家ごとに状態が違うため、思いついた順に工事すると“後からやり直し”となりやすいです。そこで全体像を優先順位の地図として整理します。

中古住宅リフォームの基本順序（全体像）

1.安全（雨漏り・耐震・躯体の劣化 など）
2.性能（断熱・気密 など）
3.設備（浴室・キッチン・エアコン など）
4.内装（床・壁紙・建具・照明 など）

この順番で考えると、よくある「きれいにしたのに住みにくい」「後から解体で二重コスト」が起こりにくくなります。

中古住宅リフォームは「購入前」と「入居前」で結果が決まる

中古住宅リフォームで後悔を減らすには、タイミングを2つに分けて考えるのが重要です。

購入前にやるべきこと：状態の見極め
・前の章の「1.安全」の部分は、購入前に必ず確認する事。状態が悪ければ購入を見直すことも検討する。
・安全の部分に問題が無い、または、補修が可能な場合に、「2.性能」を検討する。
例）床下に入れるか、壁内の断熱がどうなっているか、雨漏りの兆候、配管の劣化　など

入居前にやるべきこと：解体が必要な工事を先に済ませる
例）壁断熱、外窓交換、間取り変更、配管更新　など

この2段階で整理しておくと、「住んでから寒さに気づいて壁を壊す」「内窓を付けたのに効果が薄い」といった典型的な失敗を避けやすくなります。

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次章からは、後悔として最も多い “暑い・寒い” を中心に、なぜ起きるのか／どう直すべきかを具体的に掘り下げます。なお、本記事では「断熱（暑い・寒い）」に重点を置いて解説しますが、耐震・雨漏り・配管も“先に確認すべき性能”です。

 

中古住宅リフォームの後悔で最も多いのは「暑い・寒い」

実際に中古住宅をリフォームした方の声を見ていくと、入居後の後悔として多く挙がるのが次の3点です。

・暑さ・寒さ（断熱不足）
・結露・湿気の多さ
・光熱費の高さ

これらに共通しているのは、すべて温熱環境の問題であるという点です。
一方で、内装の細かなデザインや設備の新しさは、時間が経つにつれて気にならなくなることも少なくありません。
つまり、中古住宅リフォームでは「最初に何を直すか」よりも「最初に何を後回しにしないか」が、満足度を左右すると言えます。

 

中古住宅が「暑い・寒い」4つの根本原因

中古住宅の温熱環境が悪くなりやすいのは、見た目では判断できない住宅性能の不足が原因です。特に築20年以上の住宅では、建築当時の断熱基準が現在より大幅に低く、次のような問題が重なりやすくなります。

1. 壁の断熱材が不十分、または入っていない

壁内に断熱材が入っていない、もしくは厚みが極端に薄い住宅は珍しくありません。また、長年の湿気や経年劣化により、断熱材がずれ落ちたり、結露で性能が低下していることもあります。
その結果、冬は外気の冷たさが、夏は日射熱がそのまま室内に伝わります。

2. アルミサッシ・単板ガラスによる窓からの熱損失

住宅の中で最も熱が出入りするのが窓です。
古い住宅の多くでは、単板ガラス＋アルミサッシが採用されており、断熱性能が極めて低い仕様になっています。アルミは熱伝導率が高く、冬は冷気が枠を通して室内に入り込み、夏は外の熱をそのまま伝えてしまいます。これが、結露や冷暖房効率低下の原因になります。

3. 床下からの隙間風と底冷え

築年数の古い木造住宅では、床下からの冷気が室内の寒さを大きく左右します。
特に昭和期の住宅は基礎の通気が多く、床下に断熱材が入っていないことも珍しくありません。床板のすき間から冷気が上がることで、足元が冷え、体感温度が大きく下がります。
この「底冷え」は暖房を強くしても改善されにくく、家全体の熱効率を下げる原因にもなります。

4. 天井・小屋裏の断熱不足

暖かい空気は上にたまるため、天井断熱が不十分だと、冬はせっかくの暖気が天井から逃げてしまいます。逆に夏は屋根からの強い日射熱が小屋裏を高温にし、室内に熱が伝わってしまいます。
「冬は暖房してもすぐ部屋が冷える」「2階が異常に暑い」家の多くは、ここが原因です。

 

中古住宅リフォームでよくある失敗例

中古住宅リフォームでは、「知らなかった」「確認していなかった」ことが原因で、本来不要だった追加工事や後悔につながるケースが少なくありません。ここでは、現場で特に多い代表的な失敗例を3つ紹介します。

内装を先に直して、断熱でやり直しになったケース

最も多い失敗が、内装リフォーム済みの中古住宅を購入し、夏冬を経験して断熱リフォームを望むといったケースです。（または、自身で内装リフォームを先に進めたが、後から断熱工事が必要になったケース）

たとえば、
・壁紙や床がきれいに張り替えられている
・水回りも一新して見た目は満足

しかし、実際に住んでみると「冬が想像以上に寒い」「暖房しても部屋が温まらない」と感じ、断熱改修を検討することになります。
ところが、壁断熱は壁の中に手を入れる工事が必要なため、せっかく仕上げた壁を再度解体することになり、工事費が二重に発生します。
このケースでは、「性能改善 → 内装」の順番を守っていれば防げた失敗と言えます。
もう購入してしまったという方も、床・天井・窓であれば、非破壊断熱でリフォーム可能な場合もあります。

内窓を付けたのに、寒さがほとんど改善しなかったケース

「断熱対策＝内窓」というイメージから、とりあえず内窓だけを設置したものの、期待したほど効果を感じられなかったというケースも少なくありません。

原因の多くは、
・既存サッシの建付けが悪く、すき間風が入っていた
・サッシ枠自体が歪んでいた・劣化していた
といった外窓側の問題です。

このような状態では、内窓を付けても冷気の侵入や熱損失を完全に止めることができず、「思ったより寒いまま」「結露も改善しない」と感じやすくなります。
窓断熱は非常に効果的な反面、内窓で済むのか、外窓交換が必要なのかの見極めが重要です。
この判断をせずに進めてしまうと、効果と費用のバランスを失いやすくなります。

あとから断熱工事しようと思ってできなかったケース

予算の都合などで、床下・天井断熱は後からやろうと考える方もいると思います。しかし、非破壊で工事ができない場合には二重のコストが発生することもあります。

実際に多いのが、
・床下の高さが極端に低く、人が入れない
・配管や基礎の形状が複雑で施工できない
・屋根裏の高さが非常に低く、作業スペースが確保できない
といった理由で、非破壊の断熱ができなかったケースです。

この場合、断熱を行うには床や天井を剥がす大規模な工事が必要になり、想定していた予算や工期を大きく超えてしまうことがあります。
「後から床下や天井の断熱をやろう」と考えていたものの、事前に床下・天井の状態を確認していなかったために選択肢が狭まった典型例です。

失敗を防ぐ共通ポイント

これらの失敗に共通しているのは、「壁の中・床下・小屋裏・窓やサッシの状態」などの、工事前に“見えない部分”を十分に確認していなかったことです。
中古住宅リフォームでは、「できると思っていた工事ができない」「後からやると高くなる」ということが珍しくありません。
だからこそ次章で解説するように、断熱リフォームには明確な優先順位があり、それを理解したうえで計画することが、失敗しない最大のポイントになります。

 

中古住宅の断熱リフォーム｜優先順位は「壁 → 窓 → 床・天井」

中古住宅の断熱リフォームには、後からでは高額になる場所と、後からでも無駄なコストなく施工できる場所があります。
そこで本章では、入居前の断熱リフォームにおける優先順位を紹介します。熱の出入りが大きく後から手が出せない場所から優先した「壁 → 窓 → 床・天井」の流れで整理し、なぜそうすべきなのかを具体的に解説します。

壁断熱｜最優先

建物外壁は4面が外気と接しており、壁断熱は後述の窓断熱と合わせて住宅性能を大きく左右します。
壁断熱は、後から施工するとほぼ確実に解体が必要になります。つまり、一度仕上げた内装をやり直すことになり、工事費は大きく跳ね上がります。
特に築20年以上の住宅では、壁内の断熱材が極端に薄い、もしくは部分的にしか入っていないケースも珍しくありません。さらに、湿気で断熱材が沈んでいたり、経年劣化で内部がスカスカになっている例も多いのが実情です。
大規模な改修時にしか着手しづらい部分なので、費用を二重にかけないためにも、中古住宅購入時には最優先で検討して欲しい場所です。

窓断熱｜状況次第で解体・修復必須に

木造住宅の開口部（窓・玄関）は年数が経過するほど少しづつ歪んできます。開口部は建付けに問題（すき間ができる・開かない等）がある場合は、解体して新規の窓への交換を検討してください。大規模な改修時であれば、不要な窓を無くす事も断熱対策に有効です。
既存の窓を活用する場合、解体せずに新しい窓と交換する「カバー工法」や既存の窓の内側に窓を追加する「内窓」等の方法があります。
解体の規模や予算に応じてあらゆる形で性能向上が可能なので施工業者に希望をしっかりと伝えてプランを練りましょう。
ただし、住宅の構造によっては希望の窓を施工できない場合もあるため判断には現地の調査が欠かせません。

床下・天井断熱｜非破壊施工できる可能性あり

床下や小屋裏に人が入れる構造であれば、住みながらでも改善できるケースがあります。
例えば弊社で行うセルロースファイバーの吹込み断熱は、床下点検口や天井裏から施工できることが多く、非破壊で短期間に改善できるというメリットがあります。
ただし、すべての家で非破壊工法が使えるわけではありません。床下の高さが極端に低い・配管や配線の位置が複雑で動けない、といった場合には床や天井を剥がして施工する必要があるため、やはり中古住宅を購入する前後のタイミングで、床下や小屋裏の現況を必ず確認しておくことが重要です。解体を伴うリフォームであれば、地域に見合った性能の断熱材を選択しましょう。

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ここまでお話しした通り、中古住宅の状況や構造は様々です。
無駄のないリフォーム計画・断熱計画を立てるためにも、事前に状態を把握することで、後からでも無駄なく工事できるのか、今やるべきなのか、どこを優先すべきかがクリアになります。

 

中古住宅リフォーム費用の考え方と断熱工事の位置づけ

中古住宅リフォームの費用は、家の状態と「解体が必要かどうか」で大きく変わります。
断熱リフォームの専門業者としては、金額の大小よりも「後からやり直しが発生する順番」を先に押さえることが、結果的に総額を抑える近道だと考えています。

中古住宅リフォーム費用が大きく変わる3つの要因

断熱工事を含めた性能改善の現場では、次の要因によって費用差が生まれます。

・建物の築年数・構造（木造／鉄骨など）
・既存の断熱・配管・電気設備の劣化状況
・解体を伴う工事がどこまで必要か

特に中古住宅では、「やってみないと分からない」部分が多く、事前調査をせずに決めた予算は、後から膨らみやすい傾向があります。
つまり同じ工事名でも、「解体あり／なし」で費用帯が変わるため、相場だけで判断するとズレが起きやすくなります。

断熱工事の費用帯（目安）

※以下は、断熱専門業者の立場から「中古住宅で検討されることが多い断熱工事」を部位別に整理した目安です。（建物の広さ、劣化状況、窓数、構造により変動します）

工事内容	費用目安 （材料費＋施工費）	補足
外窓交換（サッシごと交換）	5万〜30万円／1カ所	外壁の解体・復旧費が発生する。建付けが悪い窓は優先度高。
内窓設置（二重窓）	5万〜20万円／1カ所	建付けが良い窓には最も費用対効果が高い。結露対策にも有効。
壁断熱	25万〜70万円	壁の解体・復旧費が発生する。間取り変更と同時が最適。
床下断熱	15万〜50万円	床板を剥がす場合は解体・復旧費が発生する。床下に人が入れる場合は非破壊で施工可能。底冷え対策に効果大。
天井・小屋裏断熱	10万〜40万円	天井を剥がす場合は解体・復旧費が発生する。夏の2階の暑さ対策に非常に有効。比較的施工しやすい箇所。

【費用で迷ったときの判断基準】
断熱工事は「高い／安い」ではなく、次の観点で判断すると失敗しにくくなります。
・後から解体が必要になる工事（壁断熱／外窓交換）は、内装の前に検討する
・非破壊でできる工事（床下・天井・内窓）は、入居後でも選択肢が残りやすい
・同じ工事名でも“解体あり／なし”で金額が変わるため、現地調査で可否を先に確認する

特に壁断熱や外窓交換は、内装を仕上げた後に行うと二重工事になりやすいため、中古住宅リフォームでは早い段階での検討が欠かせません。

予算別に考える中古住宅リフォームの考え方（目安）

ここでは、方向性の目安として、予算帯ごとの考え方を整理します。
※以下は「断熱を軸に計画した場合」の目安です（内装や設備のグレード、間取り変更の規模で大きく変動します）。

・〜1,000万円以上
　→ 壁断熱、外窓交換、配管更新、間取り変更を含む大規模リフォーム
・〜500万円前後
　→ 断熱＋水回り一部更新、間取り変更を伴わない性能改善
・〜300万円前後
→ 内窓設置、天井・床下断熱など「非破壊でできる断熱改善」が中心

※正確な費用算出には現地調査が不可欠です。

断熱工事は「コスト」ではなく、固定費を下げる投資

断熱工事は、見た目が大きく変わる工事ではありません。
しかし、冷暖房効率や光熱費、住み心地に直接影響するため、長期的に見れば固定費を下げる投資になります。
私たちの現場でも、断熱を後回しにして二重工事になったケース・設備だけ新しくしても快適性が改善しなかったケースを数多く見てきました。
そのため、中古住宅リフォームでは「見える部分の金額」より「後からやり直せない工事」を優先することが、結果的に総費用を抑える近道になります。

費用面では、断熱リフォームは国・自治体の補助金対象になりやすく、活用次第で負担を大きく抑えることも可能です。詳しくは以下の記事をご覧ください。

＼おすすめの記事／
▶【大型補助金ラストイヤー】2025年断熱リフォームで活用できる補助金を完全解説！最大260万円支給も！

 

無駄なく効率の良い ◯◯×断熱リフォーム

断熱リフォームは単独で考えるよりも、他のリフォームと組み合わせて計画することで効率性と費用対効果が大幅に向上します。中古住宅では「壁・窓・床・天井」の断熱性能が住み心地の根幹をつくるため、それらに関連する工事を同時進行で進めると、無駄な解体を避けられ、仕上がりの品質も高めやすくなります。ここでは、断熱と特に相性が良い4つのリフォーム項目について整理していきます。

水回り

浴室や脱衣所が冬に極端に冷える原因の多くは、設備そのものより断熱不足です。特に中古住宅では、浴室周りだけ断熱材が入っていない、あるいは当時の施工基準で断熱層が非常に薄いケースがよく見られます。

そのため、ユニットバス交換を検討している場合は、
・外壁側の断熱材の補強
・床下への断熱材追加
・浴室周囲の気密処理
を同時に行うことで、単に「新しいお風呂にした」だけでは得られないヒートショック対策・暖房効率の向上・入浴時の快適性アップが得られます。

水回りは既に壁を開ける工程が発生するため、断熱を同時施工することで追加コストを最小限に抑えられるのも大きなメリットです。

間取り変更

間取り変更を行う際は、多くの場合で壁や天井、床の一部を解体します。このタイミングが、断熱リフォームを同時に行う絶好の機会です。

例えば、
・和室を洋室に変更する
・リビングを拡張する
・部屋を一つにつなげる
といった工事では、必ず壁の内部に手を入れます。すでに壁を開けている状態であれば、断熱材の充填・入れ替え、気密処理、サッシ交換などを非常に効率よく進めることができます。

後から断熱を追加しようとすると、同じ壁を再度解体する必要が出てしまい、二重コストにつながります。そのため、間取り変更＋断熱のセット施工は中古住宅リフォームにおける“最も合理的な組み合わせ”といえます。

外壁・屋根工事

外壁や屋根の塗装・張り替え・葺き替えを検討する場合は、断熱性能を底上げする大きなチャンスです。外壁や屋根を触るタイミングは、外張り断熱や屋根断熱の追加が最も効率的に行えるためです。

たとえば、
・外壁サイディングを張り替える
・屋根を葺き替える
といった工事では、既存外装材の撤去や下地調整が必要になるため、そこに断熱材を組み込むことで、外側から断熱層を強化できます。

外張り断熱は壁内の結露リスクを低減し、家全体を均一に断熱できるというメリットもあります。とくに築年数が古く壁内断熱の状態が不明な住宅では、外側からの断熱強化が非常に有効です。

給湯器・空調

最新の給湯器や高効率エアコンに交換しても、家の断熱性能が低いままだと設備の性能を十分に引き出せません。

たとえば、
・高性能エアコンなのに部屋が温まりにくい
・省エネ給湯器なのにお湯が冷めやすい
・冬の暖房費が高いまま
といった症状が起こります。

これは、断熱が弱い家は熱が逃げやすいため、設備側が常にフル稼働してしまうからです。
逆に、断熱性能が高い家では設備負荷が減り、

・光熱費の削減
・機器の寿命延長
・快適性の向上
といったメリットが得られます。

そのため、設備交換を検討する際も「断熱はこのままで大丈夫か？」という視点を持つことが重要です。

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断熱リフォームは単独で考えるより、他のリフォームと組み合わせることで費用対効果が最大化します。

 

中古住宅リフォーム成功のチェックリスト｜入居前計画の7ステップ

この7項目を入居前にチェックするだけで、二重工事や想定外の追加費用は大きく減らせます。

□ 現地調査を行ったか
（床下・小屋裏・壁内の断熱状況／窓・サッシの建付け）
□ 見えない部分を可視化したか
（床下・天井裏の写真／温湿度データ／サーモグラフィー等）
□ 「できる工事／できない工事」を把握したか
（床下に人が入れるか／非破壊施工が可能か／解体が必要か）
□ 性能改善の優先順位を整理したか
（断熱・気密・耐震 → 間取り → 設備 → 内装）
□ 後から高くなる工事を先に検討したか
（壁断熱・外窓交換など、解体を伴う可能性がある工事）
□ 断熱と同時に行う工事を整理したか
（水回り・間取り変更・外壁／屋根・給湯器／空調）
□ 費用は「相場」ではなく「順番」で考えたか
（二重工事にならないか／後回しでも対応できるか）

 

信頼できる中古住宅リフォーム会社を選ぶポイント

中古住宅のリフォームでは、どの会社に依頼するかによって仕上がりや満足度が大きく変わります。特に断熱工事を含む性能改善リフォームは、見た目では判断できない部分を扱うため、施工品質や知識レベルに差が出やすい分野です。ここでは、信頼できるリフォーム会社を見極めるための具体的なチェックポイントを整理します。

1. 床下・小屋裏など「見えない部分」を点検してくれるか

信頼できる業者は、契約前の段階で床下や天井裏の現況を実際に確認してくれます。
断熱や気密の不具合は目視できない場所で起きていることが多く、点検口を開けての確認や、撮影画像の共有を行ってくれる会社ほど信頼度が高いといえます。
反対に、見積もり段階で「現地を見なくても金額を出せます」という対応は、精度の低い提案につながることが多いので注意が必要です。

2. 窓やサッシの状態を診断できる知識と機器を持っているか

断熱性能を大きく左右するのが窓です。
優良なリフォーム会社は、窓の建付け・サッシの歪み・結露状況を詳細に確認し、必要に応じてサーモグラフィーカメラなどの機器を用いて熱の流出入を可視化します。
「外窓交換」「内窓追加」「ガラスのみ交換」など、状態に応じた最適提案ができるかが、プロとしての判断力の見極めポイントです。

3. 断熱材の種類・性能をわかりやすく説明できるか

断熱材にはセルロースファイバー、グラスウール、ウレタンフォームなど複数の種類があります。
それぞれの特徴・耐久性・施工方法・コスト差を、専門用語ばかりでなく一般の言葉で丁寧に説明できる会社は信頼できます。
「どの部位に、どの断熱材を、なぜ選ぶのか」という説明が明確であることが重要です。

4. 気密・通気のバランスを理解しているか

断熱と同時に重要なのが気密と通気の知識です。
断熱性能を高めるだけでは結露や湿気のトラブルを防げません。気密を確保しながら、正しい通気経路を設ける設計が求められます。
そのため、優良業者は「気密測定」「通気層の設計」「換気計画」などの技術的な視点を持っています。
単に断熱材を入れるだけでなく、「湿気がこもらない家づくり」を提案してくれるかどうかもチェックポイントです。

5. 施工実績・保証・アフター体制が明確であるか

断熱リフォームは、施工後すぐに効果が実感できるものもあれば、季節を通して初めて違いがわかるものもあります。
そのため、工事後のフォロー体制がしっかりしている会社を選ぶことが大切です。
施工実績が豊富で、具体的な施工事例を写真付きで提示できる会社は信頼性が高く、同地域での事例があればなお安心です。

6. 地域の気候条件に詳しい会社を選ぶ

断熱性能の設計は地域ごとの気候特性に大きく左右されます。
たとえば長野県や東北地方のような寒冷地では、冬季の結露・底冷え対策が重要になります。
その地域の温湿度環境を熟知している会社ほど、現実的で効果的な提案ができます。
全国展開の大手よりも、地域密着で実績を積んでいる会社のほうが、地場の気候条件に即した対応が可能です。

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中古住宅リフォームを成功させるには、施工前の調査・説明・提案の段階で信頼できるかどうかを見極めることが何よりも重要です。
断熱リフォームを検討している方は、まず床下・天井・窓などの現況を確認できる現地調査や断熱診断を依頼してみましょう。
自宅の状態を正しく把握することが、失敗しないリフォーム計画の第一歩です。

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執筆者 Ikeda

寒さは苦手な夏生まれ女子。断熱・シロアリ・エクステリアを勉強中。 自身も新築の際には、断熱性・防音性などに惚れ込み、断熱材「セルロースファイバー」を選択しました。 ふわふわかわいい「セルロースファイバー」の情報、寒い住宅の原因や対策などなど・・・体もお財布も温める情報を発信していきます！